租的房子两年没交物业费可以退吗

租的房子两年没交物业费的处理可能受以下特殊情况影响：
1. 物业服务未达到合同约定标准：例如合同约定“物业需每日打扫公共区域、每月检修电梯”，但实际每月仅打扫2次、电梯故障半个月未修，租户可举证物业服务瑕疵，要求减免物业费（如减免30%），此时退租时房东无权以“全额欠缴物业费”为由扣除租金；
2. 租户与房东约定“物业费从押金中抵扣”：若合同有此约定，租户欠缴的物业费可从押金中扣除，剩余押金退还，此时退租时无需额外支付物业费，但需确认押金金额是否足够覆盖欠缴费用；
3. 租户因不可抗力无法支付物业费：例如租户因疫情失业导致经济困难，且已向房东/物业说明情况并提供证明，可能协商延期支付物业费，此时退租时房东需正常退还租金（扣除合理费用后），不得因“不可抗力导致的欠缴”拒绝退租。
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租的房子两年没交物业费时，以下常见错误操作可能加剧纠纷：
1. 直接以“欠缴物业费”为由拒付租金：物业费与租金是不同合同义务（除非合同约定抵扣），租户拒付租金可能构成违约，房东可据此解除合同并要求赔偿；
2. 擅自搬离房屋且未通知房东：即使因欠缴物业费产生纠纷，租户擅自退租可能被认定为“提前终止合同”，需承担违约金，且欠缴的物业费仍需支付；
3. 拒绝接收物业/房东的催缴通知：物业或房东通过短信、书面函件催缴时，拒绝接收或回复会被视为“知晓欠缴事实但无正当理由拒付”，后续诉讼中租户可能因“恶意欠缴”承担更多滞纳金。
若您已出现上述错误操作，建议尽快联系律师，避免损失扩大。
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租的房子两年没交物业费可能引发以下法律风险：
1. 被房东起诉要求承担违约责任的风险：例如，租户与房东签订的租赁合同明确“物业费由租户承担，逾期未交需支付月租金20%的违约金”，租户两年未交物业费，房东可起诉要求支付欠缴物业费及违约金，若租户败诉，还需承担诉讼费；
2. 被物业起诉要求支付物业费及滞纳金的风险：若租赁合同约定租户承担物业费，物业可将租户列为共同被告（或房东支付后向租户追偿），例如某租户欠缴物业费1.2万元，物业按合同约定主张每日0.5%的滞纳金，两年后滞纳金可能超过本金，租户需承担高额费用。
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租的房子两年没交物业费涉及的法律依据主要为《民法典》关于物业费支付和违约责任的规定，以下结合条款分析：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。” 同时，《民法典》第五百七十七条（原《合同法》第一百零七条）规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
结合问题，若租赁合同约定物业费由租户承担，租户两年未交则违反合同约定，需承担违约责任（如支付滞纳金、赔偿房东损失）；若合同未约定，房东作为业主是物业费法定支付人，租户欠缴不构成违约，无权以此为由影响退租。因此，“两年没交物业费”本身不直接决定能否退租，需看合同对物业费支付的约定及是否构成违约。