预定交房日期开发商逾期交房怎么办

开发商逾期交房的行为可依据《民法典》及《商品房销售管理办法》的相关条款进行法律定性。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”开发商未按预定交房日期交付房屋，违反了合同约定的交房义务，符合该条款中“不履行合同义务”的情形，应承担违约责任。
同时，《商品房销售管理办法》第三十条明确：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中开发商逾期交房，直接违反了该管理办法的强制性规定，需向购房者承担法定违约责任。
综上，开发商逾期交房的行为既违反合同约定，也违反法律规定，购房者有权主张违约责任。
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开发商逾期交房的处理可能受以下特殊情况影响：
1. 不可抗力导致的逾期交房：若开发商能证明逾期是因地震、洪水等不可抗力因素造成，且已及时通知购房者，则根据法律规定，开发商可部分或全部免除违约责任。例如，某地发生地震导致工地停工3个月，开发商在地震发生后10日内书面通知购房者，此时购房者无法主张该3个月的逾期违约金。
2. 购房者原因导致的逾期交房：若购房者未按合同约定支付剩余房款、未及时办理收房手续等自身原因导致交房延迟，开发商无需承担违约责任。例如，购房合同约定购房者需在交房前支付尾款，而购房者逾期支付，开发商因此顺延交房时间，此时逾期责任由购房者自行承担。
3. 合同约定的免责情形：若购房合同中约定“因政府政策调整、规划变更等非开发商原因导致逾期交房，开发商不承担责任”，且开发商能证明逾期符合该约定情形，则购房者无法主张违约责任。例如，政府因环保政策要求工地停工整改，开发商依据合同约定主张免责，此时购房者需根据合同条款判断是否接受。
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开发商逾期交房可能引发以下法律风险，需警惕：
1. 解除合同的权利丧失风险：例如，购房合同约定“逾期交房超过90日，购房者有权解除合同”，但购房者未在逾期后及时书面催告开发商，也未在合理期限内行使解除权，根据法律规定，解除权可能因超过行使期限而消灭，购房者只能被迫接受继续履行合同，无法退房。
2. 违约金或损失赔偿无法足额主张的风险：例如，购房者未收集因逾期交房产生的实际损失证据（如租房租金），仅依据合同约定的较低违约金标准主张赔偿，而实际损失远高于约定违约金时，因缺乏证据无法获得足额赔偿；或开发商主张违约金过高请求法院调低，购房者因无损失证据无法反驳，导致违约金被大幅削减。
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开发商逾期交房时，购房者易出现以下错误操作，需注意规避：
1. 忽视书面催告的重要性：仅通过口头方式向开发商主张权利，未留存书面证据，导致后续维权时无法证明自己已履行催告义务，可能丧失解除合同的权利或违约金计算起点不明确。
2. 盲目接受开发商的不合理补偿方案：如开发商提出以少量物业费抵扣高额违约金，购房者未评估实际损失便同意，导致自身权益受损，后续难以再主张足额赔偿。
3. 超过诉讼时效未主张权利：根据法律规定，主张违约责任的诉讼时效为3年，若购房者在开发商逾期交房后长期未采取法律行动，超过时效后起诉，可能面临败诉风险。
若您已出现上述错误操作或不确定如何维权，建议及时向专业律师咨询，避免权益进一步受损。